Vragen aan de dames van De HypotheekAcademie

Kredietcrises en hypotheken, wat gebeurt er?

Het effect van de kredietcrisis op hypotheken is onmiskenbaar. Banken zijn huiverig om elkaar geld te lenen en geld voor kredieten wordt steeds schaarser. In het verleden is er wel sprake geweest van overkreditering waarbij er meer geleend werd voor een huis dan het inkomen echt kon dragen. Wel tot 8 keer het bruto jaarinkomen. Nu ligt de grens, afhankelijk van inkomen en vermogen, op zo'n 4,5 á 5 keer. Banken zijn erg voorzichtig geworden met het verstrekken van hypotheken. Dus het krijgen van een hypotheek is nu een stuk minder vanzelfsprekend dan een paar jaar geleden. Zaken zoals een net iets te laag inkomen of een BKR-codering (negatieve registratie vanwege betalingsachterstanden bij Bureau Krediet Registratie in Tiel) leiden nu bijna standaard tot een afwijzing van de hypotheekaanvraag. Met een stukje maatwerk is er in voorkomende gevallen wel een oplossing te vinden.

Kan ik als starter nog wel een hypotheek krijgen?

In het licht van het voorgaande stukje is het antwoord “ja, maar het is niet eenvoudiger geworden”. Vaak is er maatwerk nodig en het helpt als je geen schulden én wel wat eigen spaargeld hebt. Daarnaast zijn er fiscaal aantrekkelijke mogelijkheden voor ouders (of andere welwillende mensen) om een deel van de hypotheek binnen de eigen kring te vinden. Dit wordt vaak toegepast, maar moet van te voren zorgvuldig worden bekeken om onverantwoorde woonlasten te voorkomen. Verder zijn er vaak twee inkomens nodig om nog iets te kunnen kopen en dat brengt weer risico’s met zich mee. Veel starters hopen nu op een flinke daling in de huizenprijzen zodat er makkelijker een woning binnen het budget gevonden kan worden. Laat je maximale hypotheekbedrag uitrekenen voordat je op huizenjacht gaat. Zo voorkom je teleurstellingen en zware financiële consequenties.

Wat kan ik doen als mijn (lage) hypotheekrente binnenkort afloopt?

Bestudeer het renteaanbod van je huidige bank en praat met hen over de mogelijkheden voor korting. Als er bijvoorbeeld sprake was van een tophypotheek (tot 125% van de executiewaarde van de woning) in het verleden, kan het goed zijn dat na een aantal jaren de waarde van de woning zodanig is gestegen dat de zogenaamde topopslag, meestal 0,2% rente, kan komen te vervallen. Soms vraagt een bank om een recent taxatierapport van de woning, maar bij voldoende waarde op de WOZ-verklaring (taxatie voor de gemeentelijke belastingen) kan dit in overleg met de bank volstaan. Veel banken kennen ook een tweesporig rentebeleid. Dit betekent dat een nieuwe klant een goedkope lage rente krijgt aangeboden maar een bestaande klant ( waarvan de rente vaste periode afloopt ) krijgt een veel ongunstiger rente tarief. Het verschil tussen deze 2 renten kan oplopen tot 0.5%. Verdiep je in de materie, of schakel een adviseur in, die wettelijk verplicht is om alle opties op een rij te zetten en daarbij passend te adviseren. Het kan je maandelijks veel geld schelen.

Hypotheek oversluiten of niet?

Dat hangt voornamelijk van de kosten versus het te behalen rentevoordeel af. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek bedragen de oversluitkosten gemiddeld 1,5% a 2% van de hypotheeksom. Denk hierbij aan notaris- en taxatiekosten en de afsluitprovisie voor de nieuwe hypotheek. Overigens zijn hypotheekadviseurs sinds 1 januari 2009 wettelijk verplicht om exact te vertellen wat ze verdienen bij het afsluiten van een hypotheek. Bij de kosten is nog geen rekening te houden met een eventuele boeterente (vergoeding voor vroegtijdige aflossing) van de huidige bank. Aan het einde van een rentevaste periode is bijna nooit sprake van een boeterente, maar bij het tussentijds openbreken van een rentecontract kan dit aan de orde zijn. Informeer hiernaar bij je huidige bank. De AFM (www.afm.nl) stelt dat in geval van een passend advies, de totale oversluitkosten binnen de nieuwe rentevaste periode worden terugverdiend. Bij het oversluiten van een hypotheek is het ook mogelijk, indien de hypotheek minder is dan € 265.000,- en aan een aantal andere voorwaarden wordt voldaan, om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De voor- en nadelen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het is een garantie die je kunt krijgen wanneer je een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Het Waarborgfonds staat garant voor de terugbetaling van de hypotheek aan de bank/geldverstrekker. Als je je woning gedwongen moet verkopen, en de opbrengst lager is dan de schuld, ontstaat een restschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze aan de bank/geldverstrekker. Wanneer je geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop (bijv. bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding), kan het Waarborgfonds dit bedrag kwijtschelden. In ruil voor deze garantie mag maximaal 50% van de waarde van het huis aflossingsvrij worden geleend, tot € 265.000,-. Dus kan het verplicht aflossen van een goed deel van de hypotheek zorgen voor hogere lasten, omdat er meer verzekeringspremie of inleg op bankspaar-of effectenrekening voor nodig is. Met NHG betaal je vaak een lagere hypotheekrente, omdat de bank door de garantie met deze lening minder risico loopt. Bekijk de voorwaarden op www.nhg.nl

Voor-en nadelen van een budgethypotheek

Praktisch alle hypotheekverstrekkers bieden de laatste jaren een budgetvariant aan. Hierbij worden extra rentekortingen gegeven, maar in ruil daarvoor worden enkele standaardhypotheekvoorwaarden beperkt of zelfs ingeleverd. Een van de meest voorkomende is bijvoorbeeld dat de voorwaarde dat de hypotheek altijd bij verkoop van de woning boetevrij kan worden ingelost, komt te vervallen. En dan kan er, afhankelijk van de rentestand op dat moment, sprake zijn van een boete tot wel 3% van de hypotheeksom. Dat is bij een hypotheek van € 200.000,- een bedrag van € 6.000,- dat uit de verkoopwinst nog betaald moet worden aan de bank. Op zich is het krijgen van korting altijd leuk, maar vraag altijd aan de adviseur hoe het zit en waarom de rente laag is.

Zijn een overlijdensrisico- en arbeidsongeschiktheidsverzekering bij een hypotheek verplicht?

Nee, dit hangt af van de voorwaarden van de geldverstrekker. Bij een tophypotheek (tussen 100% en 125% van de executiewaarde van de woning) wordt een overlijdensrisicoverzekering wel vaak met klem aangeraden. Bij sommige banken is het verplicht om bijvoorbeeld de lening minimaal boven 90% van de executiewaarde af te dekken met een overlijdensrisicoverzekering. Maar wettelijk gezien moeten banken elke overlijdensrisicoverzekering van bekende verzekeraars accepteren. Wil men alleen het eigen product accepteren, dan is er sprake van koppelverkoop en dat is wettelijk niet toegestaan. Hierbij is het goed om mee te nemen welke verzekeringen er al lopen en hoe het zit met het nabestaandenpensioen via een werkgever. Dat geldt net zozeer ten aanzien van de regelingen bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Werknemers zijn verzekerd via de WIA en de WW, zie hiervoor www.uvw.nl.Met zogenaamde woonlastenbeschermers kan dit risico (extra) verzekerd worden, ook vaak weer tegen rentekorting. Maar stel eerst eens vast in hoeverre je al dan niet verzekerd bent. Ook hier geldt weer dat koppelverkoop niet mag, maar nog steeds voorkomt. Of een woonlastenbeschermer nodig of wenselijk is hangt af van de persoonlijke situatie.

Hypotheek wel of niet aflossen met spaargeld?

Mensen met een relatief lage hypotheek vragen wel eens of ze met overtollig spaargeld hun hypotheek moeten gaan inlossen. Dat kan, binnen de voorwaarden van de bank, een goede oplossing zijn om de maandlasten te drukken, zeker wanneer het inkomen gedaald is door bijvoorbeeld pensionering. Ook wanneer er steeds meer belasting (1,2%) betaald moet worden in box 3, de vermogensbox, kan het aantrekkelijk zijn om (een deel) van de hypotheek in te lossen. Dit wordt ook fiscaal aangemoedigd door het recht op aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Om vast te stellen of dit van toepassing is, is er een berekening nodig van het eigenwoningforfait versus de af te trekken hypotheekrente. Op de site van de Belastingdienst staat meer over dit onderwerp, www.belastingdienst.nl. Door af te lossen ontstaat er (meer) overwaarde in het huis en daardoor kan de Bijleenregeling later zorgen voor minder renteaftrek. Overleg altijd eerst met een gekwalificeerde hypotheekadviseur wat het meeste voordeel oplevert.

Heeft u nog meer vragen over hypotheken of wilt u eens een rekenvoorbeeld zien, toegepast op uw situatie? Neem dan gerust contact met ons op!